曾经日均接待 3 万人次的商场，如今整栋楼里只剩一家山姆会员店还在营业。星巴克、肯德基、电影院，早在一年多前就陆续关闭了。进入二层的电梯被围挡封住，除了山姆的入口，其他的都是空的。 该商场名为亦庄创意生活广场，地址是北京亦庄文化园东路。 2010年8月 试营业， 2011年5月 正式开业，建筑面积为 6.8 万平方米，是亦庄最早建成的大型商业综合体之一。北京第二家山姆会员店就在里面，周边居民周末来购物、吃饭、看电影，高峰期一天能来三万人，消费辐射范围覆盖京津冀 50公里 。 它走到今天这一步，第一层原因不是电商冲击，也不是没人来逛。是产权。 广场的产权方是北京经开投资开发股份有限公司，运营方是北京汇正文化艺术发展有限公司。 双方对于簿的细节没有全部公布出来， 但是有一个事实是明确的，自 2024年5月 起，星巴克、大料影城、肯德基等品牌陆续停业撤离。 媒体报道将原因归咎于产权混乱矛盾，称 “场内商户经营环境恶化” 。 商户为什么最先扛不住？ 一家商场能不能做生意，商户所要关注的不仅是客流，还要有三个方面，即跟谁签合同、租金交给谁、出了问题找谁。产权方和运营方各说各话，商户的租赁关系就处于半空的状态。 不是没有生意，而是经营环境已经无法维持。 到 2025年 ，整栋楼除了山姆会员店，其他商户基本清空。总建筑面积超过 11 万平方米的商业体，实际运营面积只剩下一家仓储超市。 这里出现了一个关键问题：为什么山姆没有走？ 山姆能留下来，恰恰说明它和其他商户面临的处境不同。山姆是该广场最早的核心主力店，于 2010年 就开业了，客群基础稳定，品牌议价能力、普通餐饮零售商户完全不在一个量级。山姆自身有独立的管理体系和供应链，对商场日常运营的依赖远小于小商户。 产权纠纷切断的是中小商户的生存线， 但是对于山姆而言，只要物理空间还能用，生意就可以照做。 这也解释了另一个现象，广场整体荒了，山姆的客流成了改造方案里最不能动的部分。 2025年 启动的升级改造工程，投资超过 11亿 元，拆除范围包括主楼一二层（不含山姆区域）、三四层全部区域以及演播厅、电影院， 但是改造方案明确写着保留山姆会员店现有区域，施工期间用隔断围挡把它保护起来。 山姆在这里的角色就改变了。它从 “广场里的一家店” 变成了这栋楼唯一还能维持现金流的资产。改造方要用山姆的客流和品牌效应撑起项目的基本面，等改造完成后才引入新业态。 但是山姆自身也处在变化当中。 2026年3月4日 山姆亦庄店正式停止线下运营，启动自己的升级改造，预计 2027年 初重新亮相。改造期间线上服务依旧存在，原配送范围由北京其他门店承担。亦庄创意生活广场商业综合体预计在 2027年 下半年全面开业。 再说产权纠纷造成直接损失。北京城乡商业（集团）股份有限公司 2022年 年度报告显示，全年营业收入同比下降 30.62% ，归属于上市公司股东的净利润亏损约 2.15亿 元。公司将原因归结为受疫情影响商业销售、旅游收入减少，城乡世纪广场项目处于调改期业务量减少，落实租金减免政策造成租金收入减少。 需要说明的是城乡世纪广场和亦庄创意生活广场是同一个商圈里两个不同的项目。城乡世纪广场于 2015年 开业，建筑面积约为 30 万平方米， 2022年6月30日 开始闭店改造，之后变成龙玥城，在 2024年12月20日 重新开业时，开业首日客流就超过了 11 万人次。 一个十万平方米以上的商业体停业，不是少收几个月租金的问题。商户撤场、品牌流失、就业岗位减少、周边居民的日常消费选择变少，这些连锁反应会持续好几年。 亦庄创意生活广场的遭遇，本质上不是 “商场不行了” 的故事。同一时期内亦庄商圈龙湖天街、大族广场、龙玥城均正常营业。区域消费力还存在，问题出在该栋楼的产权关系没有理顺。 商业地产的运营很大程度上就取决于产权方和运营方之间契约的清晰性以及稳定性。一旦这个前提被打破，传导链条就会迅速展开，商户不能续约、品牌撤出、客流流失、资产贬值。 亦庄创意生活广场从商户大规模撤离到彻底停摆用了不到两年， 但是从现在到改造完成重新开业的时间上，按照目前的工程节奏，还要等到 2027年 下半年。 中间空转的三年， 才是这场产权僵局最真实的代价。 特别